Mehrfamilienhaus verkaufen

Mehrfamilienhaus in Dresden verkaufen – Das müssen Sie beim Verkauf beachten

Schon ein vermeintlich einfacher Wohnungsverkauf kann ohne einen Makler kompliziert werden. Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist eine Aufgabe die aufgrund dessen erst recht nicht unterschätzt werden sollte von ihnen. Zum einen ist das Bewertungssystem kompliziert, aber auch die Tatsache, dass es sich immer um mehrere vermietete Wohnungen handelt, macht den Prozess recht umfangreich. Was muss man beachten, wenn man ein Mehrfamilienhaus in Dresden verkaufen möchte und wie wird der Verkauf schlussendlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg? Welche Rechte und Pflichten haben eigentlich die Mieter bei diesem Vorgang? Wie funktioniert eigentlich die Wertermittlung? Einen genauen Überblick über Themen, welche beachtet werden sollten und dazu ein paar Tipps, bekommen sie in diesem Artikel.

1. Mehrfamilienhaus verkaufen – Was gilt es zu beachten?

Ein einzelnes Mehrfamilienhaus hat im Gegensatz zu einzelnen Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen in ähnlicher Lage einen relativ hohen Preis. Das heißt, dass oft vor allem Investoren zu den Interessenten für den Kauf gehören. Weil nicht nur eine einzelne Wohnung verkauft wird, sondern gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus, ist die Liste mit den Dingen, die dabei beachtet werden sollten relativ lang. Besonders wenn Sie ohne Makler privat verkaufen, gibt es viele Dinge, an die sie denken müssen. Immerhin handelt es sich in der Regel um mehrere fünf bis zehn einzelne Mietwohnungen, welche einem Mehrfamilienhaus angehören. Um ein Mehrfamilienhaus zu bewerten, muss z. B. jeder Mietvertrag und der Zustand jeder einzelnen Wohnung betrachtet und eingewertet werden. Wer sich nicht 100 % sicher ist, sollte daher besser einen Makler beauftragen.

Welche wichtigen Punkte gilt es also beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten?

1.1 Beim Verkauf eines MFH werden mehr Unterlagen benötigt, als beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung.
Die üblichen Unterlagen wie Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse und Versicherungsnachweise sollten um Nachweise über alle Renovierungen und Modernisierungsmaßnahmen, sowie alle Unterlagen zur Substanz des Mehrfamilienhauses ergänzt werden. Käufer eines Mehrfamilienhauses haben häufig die Bedenken, dass nach dem Kauf versteckte Kosten, zum Beispiel für eine Schwammsanierung, auftreten. Diese kann je nach Umfang auch sehr teuer werden. Aus diesem Grund möchten potenzielle Käufer in der Regel alle verfügbaren Unterlagen der einzelnen Wohnungen einsehen.

1.2 Interessenten sind oft routiniert
Ein Mehrfamilienhaus kostet sowohl beim Kauf, als auch in der Instandhaltung viel Geld. Daher werden Mehrfamilienhäuser oft von Investoren gekauft und dabei als Kapitalanlage gesehen. Diese Kapitalanleger gehen oft routiniert vor und kennen sich mit dem Thema aus, oder aber ihnen stehen erfahrene Berater zur Seite. Ein Mehrfamilienhaus in Sachsen zu kaufen oder zu verkaufen, birgt immer auch gewisse Risiken. Um diese Risiken so gering wie möglich zu halten, überprüfen die potentiellen Käufer den Zustand und die vorhandenen Unterlagen der Immobilie penibel genau, bevor sie sich für den Kauf des angebotenen Mehrfamilienhauses entscheiden.

1.3 Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen, oder jede Wohnung separat verkaufen?
Da es sich bei einem Mehrparteienhaus um mehrere Wohnungen handelt, lässt sich ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umwandeln. Manchmal ist dies auch bereits mit einer Teilungserklärung passiert. So kam man jede einzelne Wohnung separat verkaufen. Nicht selten kaufen Investoren ein Mehrfamilienhaus im Ganzen, um wenig später, wenn sie das Haus verkaufen, die Wohneinheiten einzeln zu veräußern. Häufig kann man mit dieser Methode eine höhere Rendite erzielen. Auch Sie als Verkäufer sollten überlegen, ob Sie jede Wohneinheit als einzelne Wohnung verkaufen möchten. Wichtig dabei ist allerdings, dass damit neben dem potentiellen Erlös, auch der Aufwand steigt. Und mit jedem einzelnen Kaufvorgang steigt auch das Risiko, dass z. B. Die Finanzierung des Käufers abgesagt wird, und man eventuell auf den Notarkosten sitzen bleibt.

1.4 Wie teilt man ein Mehrfamilienhaus auf?
Für die Umwandlung eines Mehrparteienhaus in separate Eigentumswohnungen gibt es viele Voraussetzungen. Vor dem potentiellen Verkauf der einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses muss die Aufteilung beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Damit dem Antrag genehmigt wird, muss eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Um diese Bescheinigung zu bekommen, müssen die einzelnen Wohnungen baulich durch Decken und Wände jeweils voneinander getrennt sein und jede einen separat verschließbaren Zugang besitzen. Außerdem muss Wärme- und Schallschutz nach den gesetzlichen Vorschriften für jede Wohnung gewährleistet und eingehalten sein. Wenn die Wohnungen separat verkauft werden, hat jeder Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht auf die jeweils bewohnte Wohnung und kann diese direkt erwerben, sobald sie zum Verkauf angeboten wird.

2. Welche potentiellen Kaufinteressenten gibt es für Mehrfamilienhäuser und wo finde ich die?

An was für Personen oder Gesellschaften werden Mehrfamilienhäuser in der Regel verkauft? Häufig gibt es wegen den höheren Preisen nur recht wenige potentielle Interessenten. Diese sind oft vermögende Privatanleger, welche die Mehrfamilienhäuser kaufen und als private Anlageformen nutzen, oder aber auch Immobilienfonds, welche sich mit der Vermietung oder dem Wiederverkauf von Immobilien beschäftigen. Oft haben Käufer von Mehrfamilienhäusern bereits eine gewisse Routine beim Kaufen von Mehrfamilienhäusern. Um Ihren potentiellen Interessenten professionell zu begegnen, ist es daher ratsam, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Nicht selten kennen Makler die in Frage kommenden Anleger und Immobilienfonds bereits. Damit lässt sich der Verkaufsprozess wesentlich effektiver und zeitsparender abwickeln und Sie können relativ unkompliziert ihr Mehrfamilienhaus in Sachsen verkaufen.

Mehrfamilienhaus in Dresden

3. Das Mehrfamilienhaus in Dresden verkaufen – Welche Rechte haben meine Mieter?

Sie fragen sich sicherlich, was aus ihren Mietern und ihren Verträgen wird, wenn sie ihr Mehrfamilienhaus in Leipzig verkaufen, oder ob Mieter bestimmte Rechte haben, welche sie beachten müssen, wenn sie ihr Mehrfamilienhaus zum Verkauf anbieten.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist seit vielen Jahrzehnten festgelegt, dass Erwerber jeder vermieteten Immobilie an die bereits bestehenden Mietverträge gebunden sind. Die Mieter laufen also keiner Gefahr, dass Ihre Mietverträge nach dem Hausverkauf direkt gekündigt werden können. Für den Fall, dass Sie die Wohnungen des Mehrfamilienhauses jeweils einzeln verkaufen, gibt es beim Verkauf sogar eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in denen der neue Eigentümer nicht kündigen darf.
Wenn Sie jede Wohnung einzeln verkaufen, können und müssen Sie den aktuellen Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen und ihnen die Wohnung anbieten. Um etwaigen Ärger mit Mietern und Käufern beim Hausverkauf zu verhindern, sollten bezüglich offener Mietforderungen, Kautionsrückzahlungen und Betriebskostenzahlungen rechtlich verbindliche und eindeutige Regelungen im Kaufvertrag aufgenommen werden.

4. Immobilienbewertung Mehrfamilienhaus

Wie lässt sich der Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses herausfinden? Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus monetär bewerten, muss eines der rechtlich vorgegebenen Bewertungsverfahren angewendet werden. Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung.
Da bei dem Kauf von einem Mehrfamilienhaus in der Regel nicht die Eigennutzung, sondern die Rendite im Vordergrund steht, wird zur Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses oft das Ertragswertverfahren genutzt. Dabei sind einerseits der reine Bodenwert und andererseits die erzielbare Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten wichtig in der Betrachtung. Wenn Sie ihr Mehrfamilienhaus in Dresden verkaufen, sollten Sie über den zu erzielbaren Preis und dessen Zusammensetzung genau Bescheid wissen, damit Sie den angesetzten Preis beim Verkauf erreichen können.

5. Wie wird der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses ein Erfolg?

Oder fragen wir anders: Was würde zum Beispiel ein Immobilienmakler beachten, wenn er den Auftrag bekommt, ihr Mehrfamilienhaus in Sachsen zu verkaufen?
Unabhängig davon, ob Sie die Immobilie als Mehrfamilienhaus verkaufen, oder aber jede einzelne Wohnung für sich verkaufen, gibt es einige wichtige Punkte beim Verkauf zu beachten.
Ein essentieller Punkt beim Immobilienverkauf ist die Dauer des Immobilieninserats. Ab dem Zeitpunkt an dem Sie inserieren, sollte der Hausverkauf recht zügig abgewickelt werden. Wenn eine Immobilie zu lange auf dem Markt ist, werden viele potentielle Interessenten misstrauisch und Sie sind gezwungen den Verkaufspreis stark reduzieren. Da der Käuferkreis bei Mehrfamilienhäusern oft sehr klein ist, wirkt sich dies nicht positiv auf ihren gewünschten Preis aus.
Um ein Mehrfamilienhaus schnell zu verkaufen, achten viele Makler auf die folgende Dinge:


Objektive und exakte Bewertung des Mehrfamilienhauses
Ist der offerierte Verkaufspreis zu hoch, werden Interessenten vergrämt und die Verkaufsdauer wird sich unnötig in die Länge gezogen. Ist er wiederum zu niedrig, verschenken Sie beim Verkauf bares Geld.

Richtige Vorbereitung der Immobilie
Das Mehrfamilienhaus sollte sowohl bei der Anzeige im Internet, als auch bei der Besichtigung für die objektiven Augen eines Käufers in gutem Licht dargestellt werden. Dabei geht es aber nicht darum, etwaige Mängel zu verstecken, sondern die Vorteile gut darzustellen, um einen angenehmen Verkauf zu ermöglichen.

Erreichbarkeit
Wichtig ist bei dem Immobilienverkauf eine gute Erreichbarkeit von ihnen oder dem Makler. Falls immer nur der Anrufbeantworter zu erreichen ist, werden sich Interessenten schnell anderen Angeboten zuwenden und ihr Geld dort investieren. Sind sie aus beruflichen oder persönlichen Gründen schlecht erreichbar, kommt man oft um einen Makler nicht herum.

Vorhandensein relevanter Unterlagen
Um immer schnell möglichst alle Fragen und Anfragen der Interessenten bearbeiten zu können, sollten alle Unterlagen bezüglich Ihrer Immobilie bereits auf Ihrem Tisch liegen oder in digitaler Form vorhanden sein und sie sollten sie schnell versenden können.

Richtige Einschätzung der Interessenten
Interessenten müssen vor dem Verkauf ihren Mehrparteienhaus richtig eingeschätzt werden, damit keine Zeit für solche Interessenten verloren geht, die keine echten Kaufabsichten haben, oder sich die Immobilie eigentlich nicht leisten können. Oft gibt es nur so genannte Besichtigungstouristen. Aber oft ist dies eher beim Verkauf von einzelnen Wohnungen der Fall.

Unsere regionalen Makler in Dresden, Chemnitz und Leipzig helfen Ihnen mit Expertise und modernster Technologie. Durch schlanke Strukturen und moderne, technikgestützte Prozesse, garantieren wir Ihnen eine für sie reibungslose Abwicklung Ihres Hausverkaufs ohne Kosten für Sie als Eigentümer. Falls sie noch Fragen haben, rufen sie uns unter 0176 84067222 an.