FAQ

Wie läuft ein Wohnungsverkauf ab?

Sind alle Dokumente besorgt, Angebotspreis und Zielgruppe festgelegt, gilt es, die Immobilie potenziellen Käufern bestmöglich vorzustellen. Das heißt: Die Präsentation Ihrer Wohnung auf den geeigneten Kanälen steht nun auf dem Plan. Dabei unterstützen wir sie natürlich.

Welche Dokumente sind erforderlich um eine Wohnung zu verkaufen?

Eine Wohnung lässt sich leider nicht ohne einige bürokratische Voraussetzungen verkaufen. Dazu gehört auch eine Reihe von Dokumenten, welche die Eigentümer benötigen um ihre Wohnung zu verkaufen.

Benötigte Unterlagen

  • Mietvertrag + evtl. Mieterhöhnungsschreiben bei vermieteten Wohnungen
  • Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt)
  • Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
  • Bau- und Grundrisszeichnungen
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Aktuelle Wohngeldabrechnung
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten Raums
    Energieausweis
  • Sanierungsnachweise

Gut zu wissen:

Wenn Sie Ihre Wohnung mit uns verkaufen, sparen Sie sich das Gerenne zu den Ämtern und Ansprechpartnern. Wir besorgen alle erforderlichen Dokumente für den Verkauf ihrer Wohnung. Das Beste: Genauso wie der Verkauf mit uns provisionsfrei ist, so ist natürlich auch diese Leistung für Sie als Eigentümer komplett kostenlos.

Welche ist die richtige Zielgruppe für meine Wohnung?

Um eine Wohnung zum besten Preis zu verkaufen, ist es wichtig, die Käuferzielgruppe genau zu kennen.
Da Wohneigentum grundsätzlich für Mieter potenziell interessant ist, sollte man die Eigenheiten und Vorzüge der zum Verkauf stehenden Wohnung genau unter die Lupe zu nehmen:

Paare

  • bevorzugen bezugsfertige Wohnungen oder Wohnungen mit Umbaupotenzial
  • kleine bis mittlere Wohnungsgröße, Durchgangszimmer möglich
  • Lage: in der Stadt oder am Stadtrand

Familien

  • präferieren bezugsfertige Wohnungen mit solidem Standard
  • mittelgroße bis große Wohnungen, alle Zimmer sollten vom Flur aus erreichbar sein; großer Wohn-Ess-Bereich
  • Lage: Bevorzugen die Vorstadt

Senioren

  • bevorzugen bezugsfertige Eigentumswohnungen
  • ebenerdige Wohnung oder barrierefreie Wohnung
  • Lage: in der Stadt oder am Stadtrand, vor allem die Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten) ist wichtig

Abhängig von der Zielgruppe sollte man auch beachten, ob sich größere Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf der Wohnung lohnen können. Manche Käufer legen beispielsweise eher Wert auf einen guten Preis und mögen es, die Wohnung nach dem Kauf nach ihren jeweiligen individuellen Wünschen umzugestalten. Wiederrum andere Käufer suchen eine Wohnung in bestem Zustand und mit einer gehobenen Ausstattung. Welche Zielgruppe auch immer für Ihre Wohnung infrage kommt: Man sollte das investierte Kapital samt Eigenleistung durch den Verkaufspreis wieder herauszuholen, damit es für Sie beim Verkauf nicht zu einem Verlustgeschäft kommt.

Wohnung verkaufen – vermietet oder unvermietet?

Oft ist es einfacher, eine leerstehende Wohnung zu verkaufen. Denn mit einer Wohnung ohne Mieter lässt sich oft ein höherer Verkaufspreis erreichen. Einer der Gründe liegt dabei darin, dass der neue Eigentümer seine Pläne mit der neuen Immobilie sehr viel freier und nach seinen Vorlieben durchsetzen kann. So ist er bei einer vermieteten Wohnung etwa dazu gezwungen, zunächst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, damit er oder seine Verwandten die Wohnung zum Beispiel beziehen könnten. Ist die Wohnung aber frei, kann er sich auch den neuen Mieter nach seinen Kriterien aussuchen oder den Mietpreis – natürlich im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten – neu berechnen und zu dem aktuellen Mietzins vermieten.
Ist eine Wohnung bei einem Verkauf vermietet, kann dies im schlechtesten Fall eine Preisminderung von bis zu 30 Prozent bedeuten. Auch die Käuferzielgruppe ist durch die Vermietung eingeschränkt, der Fokus liegt hier vor allem auf den Käufern, welche eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen.

Wie bewerbe ich meine Wohnung optimal?

Damit Ihre Immobilie für den Wohnungsverkauf gut beworben wird, benötigen Sie zuerst einmal ein aussagekräftiges Exposé von Ihrer Immobilie. Es sollte sowohl professionelle Fotos als auch einen informativen Text mit den nachfolgenden Informationen enthalten:

  • Wie viele Zimmer hat die Wohnung?
  • Wie viele Nebenkosten, beziehungsweise wie viel Hausgeld wird fällig?
  • Wie ist die Wohnung ausgestattet (Balkon, Stellplatz, Dachboden, Kellerabteil, Garage, Terrasse etc.)?
  • In welchem Zustand befindet sich die Wohnung?
  • Wann fanden zuletzt Sanierungen/Modernisierungen statt?
  • Wie groß ist sie (Quadratmeterzahl)?
  • Aus welchem Jahr stammt das Gebäude, in dem sich die zu verkaufenden Wohnung befindet?
  • Wie ist das Wohnumfeld? (Wie steht es um Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte oder Kulturangebote?)
  • Wie sieht der Grundriss aus?

Je nachdem wer die Zielgruppe ist, muss man auch die Informationen zur Wohnung anders gewichten. Ein Kapitalanleger interessiert sich weniger für den genauen Grundriss der Immobilie als vielmehr dafür, ob die zu verkaufende Wohnung vermietet ist oder welche Rendite der Kapitalanleger bei einer Neuvermietung erwarten kann.

Wie kann ich Besichtigungen bei einem Wohnungsverkauf organisieren?

Wenn das Exposé gelungen ist und die Nachfrage dementsprechend vorhanden, lassen oft die ersten Kaufinteressenten nicht lange auf sich warten: jetzt stehen die Immobilienbesichtigungen an. Im Idealfall haben die Käufer Gelegenheit, die Wohnung jeweils bei einem Einzeltermin zu besichtigen. In der Praxis ist dieser Idealfall dabei nicht immer umsetzbar. Oft sind Eigentumswohnungen bei dem Verkauf vermietet und daher müssen die Termine mit dem aktuellen Mieter abgestimmt werden. Dadurch sind die Besichtigungen in ihrer Anzahl begrenzt.

Worauf es beim Kaufvertrag für Wohnungen ankommt?

Sobald der richtige Käufer gefunden ist, der Kaufpreis verhandelt und die Bonität des Käufers geprüft, steht der Erstellung des Kaufvertrag nichts mehr im Wege. Um eine Wohnung bestmöglich zu verkaufen und dabei alle rechtlichen Rahmenbedingungen zu erfüllen, formuliert immer ein Notar den Kaufvertrag. Dieser Notar ist es auch, welcher den Vertrag in einem Termin vor dem Käufer und Verkäufer verliest, das Dokument beurkundet und den Vertrag abwickelt. Das bedeutet: Der Notar lässt beispielshalber die entsprechende Änderung im Grundbuch vornehmen und kümmert dich um die Regelungen bezüglich Kaufpreisfälligkeit.

Wie unterscheidet sich der Hausverkauf vom Wohnungsverkauf?

Da eine Eigentumswohnung zeitgleich Teil eines Wohnhauses ist, erwirbt der Käufer nicht nur allein die Wohnung selbst, sondern auch anteilig Nutzungsrechte am jeweiligen Wohngebäude. In der Fachliteratur stellt die Wohnung das sogenannte Sondereigentum des Gebäudes dar, andere Teile des Wohnkomplexes, an denen zum Beispiel auch Eigentümer anderer Wohnungen in dem Wohngebäude Anteile haben, gelten gemein hin als Gemeinschaftseigentum.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen auch die folgenden Gebäudebestandteile:

  • Decken und das Fundament
  • Türen
  • Garagen
  • Das Treppenhaus und die Flure
  • Außenwände und tragende Innenwände
  • Das Dach
  • Aufzüge
  • Die Eingangstür mit Gegensprechanlage und Briefkästen
  • Parkplätze
  • Heizungs- und Versorgungsleitungen
  • Gemeinschaftsräume
  • Die Außenanlagen des Gebäudes (Garten, Innenhof)

Das Gemeinschaftseigentum wird immer von der Hausverwaltung betreut und von den Eigentümern und Bewohnern gemeinschaftlich genutzt. Möchte ein Wohnungseigentümer außerhalb seiner eigenen Wohnung bauliche Veränderungen am Wohnkomplex vornehmen – zum Beispiel die Wohnungstür wechseln, einen Balkon anbauen oder eine tragende Wand durchbrechen – ist er verpflichtet, sein Vorhaben in der jährlichen Eigentümerversammlung zu besprechen und zur Diskussion und Abstimmung zu stellen.

Welche Kosten fallen mir bei dem Wohnungsverkauf an?

Welche Kosten für Sie als Eigentümer bei einem Wohnungsverkauf entstehen, kann man nicht pauschal sagen. Wichtig sind hier verschiedene Faktoren. Verkaufen Sie Ihre Wohnung zum Beispiel, obwohl noch Verbindlichkeiten bei der Bank bestehen, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies steht in jedem Darlehensvertrag. Haben Sie die Eigentumswohnung selbst vor weniger als zehn Jahren als eigene Kapitalanlage erworben, fällt auf den Gewinn beim Wohnungsverkauf die sogenannte Spekulationssteuer des Staates an. Haben Sie die Wohnung aber selbst bewohnt und zwar im Jahr des eigentlichen Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren, kann der Eigentümer der Steuerschuld entgehen und somit eine Immobilie vor der 10 Jahres Frist verkaufen.

Wohnung verkaufen – ohne oder mit Makler?

Ob beim Verkauf für Sie als Eigentümer über die oben genannten Kosten auch noch weitere Ausgaben anfallen, kommt darauf an, ob Sie Ihren Wohnungsverkauf ohne oder mit Makler planen. Beispielsweise fallen beim privaten Wohnungsverkauf Kosten für die Anzeigenerstellung und -bewerbung an. Oft müssen professionelle Fotos gemacht werden, welche noch durch Photoshop weiterverarbeitet werden, damit für den Käufer ein angenehmer erster Eindruck entsteht.

Darüber hinaus sollten sich Eigentümer durchweg vor dem Verkauf entscheiden, ob sie Ihre Immobilie privat oder mit der Unterstützung eines Maklers am Markt verkaufen möchten. Vor allem, wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie verkaufen, profitieren Sie mit der Hilfe eines Maklers von vielen Vorteilen:

  • Makler kennen Ihren lokalen Immobilienmarkt
  • Immobilienmakler haben bereits Erfahrung beim Wohnungsverkauf und können Sie z.B. optimal im Hinblick auf eine passende Verkaufsstrategie beraten
  • Makler nehmen Ihnen viele Aufgaben im Verkaufsprozess ab: von der Bewertung der Immobilie bis hin zur Übergabe der Wohnung an ihren neuen Eigentümer
  • Durch seine guten Kundenkontakte hat ein Makler oft schon passende Käufer an der Hand

Beim Verkauf der Wohnung in Dresden mit unseren Maklern zahlen Sie als Eigentümer keine Provision und auch sonst keine weiteren Gebühren. Dabei erhalten Sie genau die Leistung, welche sie von einem erfahrenen Makler erwarten sollten. Sind sie überzeugt? Dann starten Sie jetzt mit einer kostenlosen Immobilienbewertung.